California Prop 13 — 房产税的实际运作方式（2026）| Nestlyze
Proposition 13 于 1978 年通过，是对加州房地产影响最深远的一部法律。它将房产税上限设定为评估价值的 1%（加上地方附加税后，总税率通常在 1.1%–1.4%），并将每年评估价值的涨幅限制在 2% 以内——无论房屋市场价值涨幅多大。这导致长期业主（有时仍按 1980 年代的评估价缴税）与新买家（按当前市场价缴税）之间产生巨大差距。Prop 19（2021 年）收紧了 Prop 13 的继承条款，加速了重新评估的周期。
Prop 13 是房产买家最需要了解的加州税务法律。以下两点有实际意义：（1）始终以购买价的约 1.2% 加上任何 Mello-Roos 税来估算您第一年的房产税——而非参考卖家当前的税单，因为重新评估后您实际缴纳的金额通常远高于此。（2）长期持有在结构上具有明显优势。若出售一套持有 15 年以上的房屋并在同一市场重新购入，换购同等房屋后房产税往往翻倍。这使老居民难以流动，也是制约加州住房供应的最主要因素。对于继承房产，Prop 19 于 2021 年改变了一切——从父母处继承的出租房现在须按市场价值重新评估，往往迫使继承人出售。在涉及继承相关的房地产决策前，务必咨询 CA 房地产律师及税务专业人士。