在加州买房——税务、市场与风险（2026）| Nestlyze
加州是美国最具特色的房地产市场：Prop 13将房产税年增幅上限定为2%（有利于长期持有者），但全州房屋中位价也是全美最高。自2022年以来，随着保险公司陆续撤出山火高风险区，加州的保险危机已深刻影响了买家的实际购房选择。联邦层面（FIRPTA针对外国卖家）和州层面（SB 264在某些情况下适用于加州的外国买家）的限制，进一步增加了购房的复杂性。本页面将介绍每位加州买家在出价前必须了解的州级特有事项。
加州房地产市场由三大结构性因素塑造：Prop 13（鼓励长期持有）、保险危机（高危及以上山火风险区的买家实际上已难以购房），以及联邦与州层面的限制规定（针对外国卖家的FIRPTA，以及日益宽松的ADU + SB 9自住业主政策）。加州首次购房者最常犯的错误：低估第一年房产税——应以购买价格的1.2%加上任何Mello-Roos费用作为估算依据，而非参考卖家当前的税单。其次：在高危或极高危山火风险区，未能在出价前取得正式的书面保险报价——等到发现房屋无法投保时，定金往往已经付出。对于持有10年以上的投资而言，加州房地产长期来看是美国最优质的资产类别之一；但若仅持有3-5年，交易成本加上资本利得税的叠加，往往使其回报不及股票指数基金。