Si está comprando en un desarrollo nuevo de California, hay una buena probabilidad de que pague impuestos Mello-Roos — y pueden agregar $200-$600+ por mes a sus costos de vivienda.
¿Qué es Mello-Roos? La Ley de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos de 1982 permite que las ciudades de California creen Distritos de Instalaciones Comunitarias (CFDs) para financiar infraestructura: carreteras, escuelas, parques, estaciones de bomberos y servicios. Los propietarios dentro del CFD pagan un impuesto especial anual además de su impuesto a la propiedad regular.
¿Cuánto Cuesta? Los impuestos Mello-Roos varían dramáticamente: - Nuevas subdivisiones (Irvine, suburbios de Sacramento): $2,000-$8,000/año - Algunos desarrollos de lujo: $10,000+/año - Vecindarios antiguos: Generalmente $0 (infraestructura ya pagada)
El Problema: No Aparece en Zillow Cuando ve "impuesto a la propiedad" en Zillow o Redfin, generalmente solo muestra el impuesto base (ad valorem). Mello-Roos, bonos y gravámenes especiales a menudo se excluyen. La factura fiscal real puede ser 30-50% más alta que lo que muestra el anuncio.
Cómo Encontrar la Cantidad Real de Impuestos 1. Busque en el sitio web del cobrador de impuestos de su condado el número de parcela 2. Consulte la factura fiscal real del año anterior (no el monto tasado) 3. Busque "Gravámenes Especiales" o "Gravámenes Directos" en la factura 4. Pídale al vendedor o al agente de listado la factura fiscal más reciente
¿Vence Mello-Roos? Sí — la mayoría de los CFDs tienen un plazo de 20-40 años. Una vez que los bonos se pagan, el impuesto especial se detiene. Pero muchos distritos refinancian o crean nuevos bonos, por lo que el impuesto puede continuar más tiempo del esperado.
Impacto en el Valor de la Vivienda Las propiedades con Mello-Roos alto tienden a venderse con descuento en comparación con viviendas similares sin él, porque el costo mensual total es más alto. Esto puede ser una oportunidad si planea mantener la propiedad a largo plazo después de la fecha de vencimiento.
Nestlyze marca automáticamente impuestos Mello-Roos y CFD al analizar propiedades de California, e incorpora estos en el cálculo del costo total verdadero de propiedad.