Comprar una casa toma 60-120 días desde "compras serias" hasta la mudanza. Esto es lo que sucede cada semana para que nada te sorprenda.
Semanas 1-4: Pre-aprobación
- Obtén tu reporte de crédito (gratis en annualcreditreport.com) y disputa cualquier error
- Reúne documentos financieros: W-2s de 2 años, declaraciones de impuestos de 2 años, extractos bancarios de 2 meses, recibos de pago
- Compara 3-4 prestamistas, obtén cartas de pre-aprobación de al menos 2
- No abras nuevas cuentas de crédito (afecta tu puntuación)
- No hagas depósitos grandes (se marcan como "regalos" y los prestamistas pedirán justificantes)
Semanas 4-8: Compras activas
- Visita 10-20 viviendas (en persona, a diferentes horas del día)
- Maneja por el vecindario en tardes entre semana y mañanas de fin de semana
- Mantén una hoja de cálculo: precio, pies cuadrados, dormitorios, HOA, problemas
- Conoce a tu agente comprador si usas uno
- Ejecuta análisis de [Nestlyze](/report) en tus 3-5 viviendas principales antes de hacer ofertas — nuestro reporte de 6 expertos en IA revela los riesgos que tu agente no identificará
Semanas 8-9: Oferta + negociación
- Haz una oferta. En el Área de la Bahía, incluye:
- Carta de pre-aprobación
- Comprobante de fondos
- Carta personal (a veces — debatida por razones de Leyes de Vivienda Justa)
- Depósito de buena fe (1-3%)
- Contingencias estándar: hipoteca (21 días), tasación (17), inspección (10-17)
- ¿Mercado caliente? Puede que necesites renunciar a contingencias para ganar. Conoce el riesgo financiero.
Semanas 9-10: Inspecciones (si no se renuncian)
Contrata: - Inspector general de vivienda ($300-500) — condición general - Inspector de termitas ($75-150) — requerido por muchos prestamistas en CA - Inspección de drenaje ($150-300) — Oakland, Berkeley, y algunas otras ciudades del East Bay tienen leyes de reemplazo de laterales de alcantarillado - Inspector de techo ($150-300) si el inspector señala preocupación - Inspector de piscina ($150-250) si aplica - Inspección de plagas - Ingeniero estructural ($300-500) si hay preocupaciones de cimientos
Tienes 10-17 días para revisar los hallazgos y: 1. Aceptar — seguir adelante 2. Solicitar créditos/reparaciones — el vendedor puede estar de acuerdo o no 3. Retirarte — recuperas el depósito de buena fe
Semanas 10-11: Tasación
El prestamista ordena. El tasador visita. El reporte toma 7-10 días. Si la tasación resulta baja: - El comprador puede pagar la diferencia en efectivo - El vendedor puede reducir el precio - Las partes pueden retirarse (si la contingencia de tasación no se renuncia)
Semanas 11-12: Procesamiento de hipoteca + suscripción final
- El suscriptor revisa todos los documentos
- Puede solicitar documentos adicionales (esto es normal, responde rápido)
- Aprobación condicional → listo para cerrar
Semana 12: Recorrido final
48 horas antes de cerrar: - Verifica que todas las reparaciones negociadas estén hechas - Verifica que los electrodomésticos y accesorios sigan allí - Abre todos los grifos, descarga todos los inodoros - Enciende todas las luces - Revisa detectores de humo/CO
Día de cierre
- Firma ~100 páginas de documentos
- Transfiere el pago inicial + costos de cierre (haz esto 1-2 días antes de cerrar)
- Recibe las llaves
- La escritura se registra con el condado (usualmente el mismo día o el siguiente)
Lista de verificación post-cierre
Semana 1: - Cambia las cerraduras - Redirecciona correo - Actualiza tu dirección en todas las cuentas - Compra seguro de propietario (debe estar activo antes del cierre) - Configura servicios
Mes 1-3: - Solicita la exención de impuesto sobre la propiedad del propietario (CA: $7,000 de descuento en valor tasado = ~$70/año de ahorros — suma) - Regístrate con HOA si aplica - Programa cualquier reparación diferida antes de mudarte
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