Los gastos de cierre en California típicamente representan 2-3% del precio de compra para compradores. En una vivienda de $1.5M, espera $30,000-$45,000 en honorarios además de tu pago inicial. Aquí está cada línea que verás en el Closing Disclosure.
Honorarios del prestamista (1-1.5% del préstamo)
- Honorario de originación (0.5-1%): el margen del prestamista. Negociable.
- Honorario de tasación ($700-$1,200): la tasación que requiere el prestamista
- Reporte de crédito ($30-$60): consulta de 3 oficinas
- Suscripción ($500-$1,500)
- Procesamiento ($400-$800)
- Honorario de bloqueo de tasa (0 o 0.25%): si bloqueas por >45 días, generalmente hay un costo
- Puntos de descuento (opcional): 1 punto = 1% del préstamo, reduce la tasa ~0.25%
Título + depósito en garantía (~0.3-0.5% de la compra)
- Seguro de título del propietario (~$2,500 en $1.5M): pago único, te protege de defectos de título. Opcional pero fuertemente recomendado.
- Seguro de título del prestamista (~$1,000): requerido si tienes una hipoteca
- Honorario de depósito en garantía (~$2,500-$3,500 en $1.5M): compartido con el vendedor, a veces. La división de California es flexible.
- Honorarios de registro (~$300): el condado registra la escritura
- Impuesto de transferencia: $1.10 por $1,000 del precio de venta (condado) + varía por ciudad. Algunas ciudades tienen $4-15/$1,000 adicionales en propiedades por encima de $1M-$2M (SF, Oakland, LA).
Prepagado (tus primeros gastos, pagados al cierre)
- Primer año de seguro de propietario ($1,500-$3,000)
- 2-6 meses de impuesto sobre la propiedad (el prestamista deposita en garantía): ~$3,000-$10,000
- Interés hipotecario desde el cierre hasta fin de mes
- Honorario de transferencia HOA ($200-$500) + cuota del primer mes
Inspección y debida diligencia (pagado antes del cierre)
- Inspección general: $300-$500
- Inspección de termitas: $75-$150
- Inspección del techo: $150-$300 (si se recomienda)
- Inspección de alcantarilla: $150-$300 (cada vez más estándar en Oakland, Berkeley)
- Inspección de piscina: $150-$250
- Inspección de chimenea: $150-$250
¿Quién paga qué?
En California, muchos gastos de cierre son negociables pero algunos valores por defecto se mantienen: - El vendedor típicamente paga: impuesto de transferencia estatal/local, seguro de título del propietario, comisiones de agentes - El comprador típicamente paga: honorarios de préstamo, seguro de título del comprador (si aplica), costos de inspección, seguro del primer año, impuesto prepagado
Puedes negociar créditos del vendedor (hasta 3-6% de la compra dependiendo del tipo de préstamo) para cubrir algunos de tus gastos de cierre. Útil si te falta efectivo al momento del cierre.
Banderas rojas en el Closing Disclosure
- Honorarios basura: "honorario administrativo", "honorario de preparación de documentos" por encima de $200-$300 — rechaza
- Cambios de tasa: si tu tasa bloqueada aumentó entre la Loan Estimate y el Closing Disclosure, tienes derecho a compensación bajo las reglas TRID
- Cambios no revelados: cualquier honorario nuevo que no estuviera en la Loan Estimate (diferencia >$100) requiere un nuevo período de espera de 3 días
La regla de 3 días
Una vez que el Closing Disclosure se emite, tienes 3 días hábiles para revisar antes del cierre. Úsalos. Compara cada línea con la Loan Estimate.
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